Рынок недвижимости Калининграда: изменения неизбежны

По данным мэрии Калининграда, а в областном центре по-прежнему строится львиная доля всего жилья в области, за 4 месяца 2020 года сдано в эксплуатацию свыше 102 тыс. кв. метров – это 15 многоквартирных и 198 индивидуальных домов, что примерно соответствует показателям 2019 года. Всего в настоящее время в региональной столице возводятся жилые дома площадью более 1,13 млн кв. метров жилья. На втором месте Зеленоградск, доля которого в калининградском рынке недвижимости составляет почти 10%.

С введением карантина по коронавирусу темпы строительства не упали. Сами противоэпидемические мероприятия, особенно нерабочие первые две недели апреля, на отрасли не сказались – всем застройщикам было разрешено работать.

Традиционно спрос на жилье обеспечивается за счет массы мигрантов, переселяющихся в самый западный регион России. Это как переселенцы из стран ближнего зарубежья, в первую очередь, из Казахстана и Средней Азии, так и ищущие лучшей жизни из Сибири и Дальнего Востока. Уставшие от морозов в большее время года люди соблазняются мягким калининградским климатом, близостью моря и возможностью выехать на выходные за границу. Приезжая с деньгами от проданной на родине недвижимости, мигранты и обеспечивают чуть ли не ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость.

Эксперт по городской среде Татьяна Батыршина считает, что высокий миграционный прирост оказывает негативное влияние на развитие региона. «Этот негатив выражается, в частности, в высокой нагрузке на социальную сферу, так как калининградские школы, детсады и учреждения здравоохранения не рассчитаны на такое количество новых жителей. Переселенцы, приезжая с маленькими детьми, сразу начинают требовать места в детсадах, из-за чего количество детей в группах превышает все разумные нормы. Дети вынуждены ходить в школы во вторую смену. В поликлиниках постоянные очереди, и чтобы попасть к узким специалистам, нужно «ловить» запись к врачу и подолгу ждать. Наши власти почему-то считают, что чем больше людей, тем лучше. Но помимо проблем в социальной сфере, потому что власти не успевают с развитием социальной инфраструктуры, возникает нагрузка на рынок труда, так как большое количество новых работников позволяет работодателям сдерживать зарплаты, потому что они знают, что за порогом стоит масса желающих трудоустроиться», — отмечает эксперт.

Что касается рынка недвижимости, то, по ее словам, именно непритязательный спрос новых переселенцев позволяет застройщикам возводить целые микрорайоны, где нет ни одной школы или поликлиники. «В Калининграде притчей во языцех стали микрорайоны Сельма, Восточный, или ул. Артиллерийской, где возводятся гигантские многоэтажные дома с маленькими парковками, где соседи постоянно конфликтуют из-за места для автомобиля, где нет никакой зелени, где только начинают строить школы, а вновь построенные уже переполнены так, что приходится вводить 11 первых классов. Застройщики, ориентируясь на большое количество мигрантов, застраивают все, что только можно, вырубают зеленые зоны, а власти не могут или, скорее всего, не хотят помешать этому, руководствуясь тезисом, что город, дескать, должен развиваться. Но меня и других калининградцев возмущает, почему город должен развиваться за счет деревьев, за счет чистого воздуха и комфортной городской среды для его жителей», — подчеркивает Татьяна Батыршина.

Низкие запросы покупателей, в большинстве своем не ориентирующихся в жизни в новом для себя городе, обуславливают и низкое качество строящегося жилья. Недавние инциденты, когда с новостроек стала отлетать облицовка, вызвали широкий резонанс и стали поводом для проверок контролирующих органов. Однако низкое качество выражается не только в проблемах с конструкцией, но и, к примеру, с планировкой. Как подчеркнул глава городского комитета территориального развития и строительства Артур Крупин, только в 2019 году от собственников помещений поступило 854 заявления о перепланировке.

«Эта значительная цифра означает, что жильцы недовольны, как построены их квартиры. Почему-то калининградские застройщики продолжают возводить дома по проектам 70—80-х годов, где небольшие кухни. Тогда как уже давно во всем мире люди предпочитают просторные кухни-гостиные, где можно собраться всей семьей или с друзьями, и сравнительно маленькие спальни. Такое понятие, как отдельная гостиная давно не актуально – у людей зачастую, просто нет средств на то, чтобы купить квартиру с ней, и все комнаты являются спальнями. Поэтому они и занимаются перепланировкой, увеличивая зону кухни за счет уменьшения других комнат или прихожей», — утверждает Татьяна Батыршина.

По ее словам, при снижении массового спроса калининградским застройщикам придется повышать качество жилья. «Калининградцы являются довольно искушенными. Мы, выезжая, к примеру, в соседний Гданьск в Польше, видим, какие там строятся дома. Там не возводятся «китайские стены» на 500 и более квартир, в основном, все дома до 4-5 этажей, оборудованы лифтами и достаточным количеством парковок. Примечательно, что то жилье, которое в Польше строится, как эконом-класс, у нас идет в категории элитного», — отмечает эксперт.

Снижение массового спроса на недвижимость может быть вызвано, прежде всего, уменьшением потока миграции. Если по итогам первого квартала поток приезжих примерно соответствовал прошлогоднему показателю, то по итогам последних месяцев, когда были отменены поезда на Калининград, а количество авиарейсов сокращено, ожидается падение числа переселенцев. К тому же для всех приезжих в регионе действует режим обязательной 14-дневной обсервации, и это тоже вряд ли положительно влияет на миграционный прирост.

В числе других факторов, которые могут повлиять на угнетение рынка недвижимости, — падение доходов населения, сокращение платежеспособного спроса и рост цен. Впрочем, государство ввело меры поддержки строительной отрасли – так называемая коронавирусная ипотека в 6,5% годовых. Но эта ставка действует только на новое жилье стоимостью до 3 млн рублей. И опять же для получения ипотеки необходимо иметь стабильную работу с достаточной официальной зарплатой, что для переселенцев, только что приехавших в область, как правило, недоступно.

Сокращение спроса на новостройки может повлиять на повышение привлекательности вторичного жилья. Так, специалист по недвижимости Наталья Птицына уверена, что так называемые «хрущевки» в период кризиса получат большую востребованность. По ее словам, как правило, они располагаются в хороших престижных районах Калининграда с обустроенной инфраструктурой с зелеными дворами, с низким числом квартир в подъездах.

«Цена квартиры в «хрущевке» будет минимум на 30% ниже, чем аналогичная по площади недвижимость в новостройке. Толстые стены постройки, что делает «хрущевки» достаточно теплыми. Небольшую квартиру в центре легче сдавать и получать прибыль. «Хрущевки» по сроку службы относятся к домам, где проводятся капитальные ремонты. Зачастую в них уже заменены все жизненноважные коммуникации, и по качеству систем «хрущевка» не уступает новому дому», — подчеркивает Наталья Птицына.

Татьяна Батыршина также считает, что в будущем жители, скорее всего, станут отдавать предпочтение малоэтажным домам. «После разгара пандемии, на мой взгляд, все уже поняли, что жизнь в многоэтажном человейнике — это не только постоянный дискомфорт, но и прямая опасность для здоровья и даже жизни, потому что если до вас в лифте проехал инфицированный, то и вы рискуете подцепить заразу. В Калининграде уже есть примеры строительства кварталов малоэтажных домов, они достаточно популярны среди покупателей недвижимости. В приоритете, разумеется, будут индивидуальные жилые дома, неслучайно территории садовых обществ в городе и вокруг него сейчас активно застраиваются. Но жизнь в СНТ – это постоянный риск, что твой дом отключат от электричества за чужие долги, и с газом в большинстве своем там проблемы. Поэтому все чаще люди отдают предпочтение пригородным поселкам, где подведен газ и даже интернет, в частности, в Багратионовском районе. В условиях, когда все большее распространение получает дистанционная работа, ездить из спальных районов утром и возвращаться вечером становится лишней тратой времени и денег. А значит, застройщикам так или иначе придется подстраиваться под стремительно меняющиеся условия», — отмечает эксперт.